Der Zwangsverwalter ist eine natürliche (keine juristische) Person, die durch das Vollstreckungsgericht bestellt wird. Er ist dem Gericht und nicht dem Gläubiger weisungsgebunden. Der Verwalter bewirtschaftet nach Ermessen selbständig ein Grundstück oder grundstückgleiches Recht.
Die Rechte und Pflichten eines Zwangsverwalters sind in der Zwangsverwalterordnung geregelt.

Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren; hier kann auch die ZPO zur Rate gezogen werden.
Innerhalb einer Zwangsverwaltung hat der Zwangsverwalter die Aufgabe etwagige Mieten oder Pachten einzuziehen und dafür zu sorgen, dass das Objekt ordnungsgemäß und werterhaltend geführt wird. Sollten die Einnahmen aus dem Objekt die Ausgaben, die eine Zwangsverwaltung verursacht nicht decken, muss der Gläubiger Vorschüsse leisten und für den Ausgleich sorgen. Ist der Gläubiger dazu nicht in der Lage, wird die Zwangsverwaltung eingestellt.

Rechte und Pflichten des Verwalters

Gemäß § 149 ZVG, sofern der Schuldner im Objekt wohnt, sind ihm die unentbehrlichen Räume zu belassen. Allerdings muss der Schuldner die Nebenkosten des Objektes übernehmen.
Der Schuldner kann per Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts von einem Gerichtsvollzieher geräumt werden, wenn eine Gefährdung des Objektes durch den Schuldner besteht. Dies muss aber vom Vollstreckungsgerichts vorher geprüft werden. (§ 149 Abs. 2 ZVG)
Die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung sind zwei voneinander getrennte unterschiedliche Verfahren.
Der generelle Unterschied zwischen einer Zwangsversteigerung und einer Zwangsverwaltung ist, dass der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung seine Ansprüche durch die Verwertung der Immobilie befriedigt. Hingegen bei einer Zwangsverwaltung werden die Einnahmen (Miete, Pacht) nach Abzug der Kosten für die Verwaltung auf die oder den Gläubiger verteilt. Dazu ist ein Teilungsplan erforderlich. (§ 156 Abs. 2, § 157 ZVG).

Urteile zur

Zwangsverwaltung

BGH Beschluss v. 24.01.2008, V ZB 99/07
Die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung macht nur Sinn, wenn damit auf die Erträge aus der Vermietung der Wohnung zugegriffen werden kann. Bewohnt der säumige Eigentümer diese selbst, verursacht diese Form des Zugriffs nur zusätzliche Kosten, ohne zum Ziel zu führen.